전세 사기 예방 체크리스트 - 계약 전후 반드시 확인해야 할 10가지 핵심 항목
등기부등본부터 전세가율, 보증보험까지. 전 재산이나 다름없는 보증금을 지키기 위해 계약 전, 계약 당일, 계약 후 단계별로 확인해야 할 것들을 한 번에 정리했습니다.
전세 사기, 남의 일이 아닙니다
전세 계약을 앞두고 밤잠을 설치는 분들이 많습니다. 뉴스에서 전세 사기 피해 소식을 접할 때마다 남의 일 같지 않다는 생각이 들기 때문입니다. 실제로 정부가 전세사기특별법에 따라 인정한 피해자만 2만 명을 넘어섰고, 피해자 상당수가 사회 초년생과 신혼부부였습니다.
다행인 것은, 전세 사기의 상당수가 계약 전에 몇 가지 서류만 확인해도 걸러낼 수 있는 유형이라는 점입니다. 전세 사기 예방 체크리스트를 단계별로 정리했으니, 계약을 앞두고 있다면 하나씩 체크하면서 읽어보시기 바랍니다.
전세 사기는 당한 뒤에 되찾는 것보다 계약 전에 막는 것이 백 배 쉽습니다. 소송으로 보증금을 돌려받는 데는 수년이 걸리지만, 등기부등본 확인에는 10분이면 충분합니다.
계약 전 확인 사항 4가지
1. 등기부등본으로 권리관계 확인
인터넷등기소에서 700원이면 누구나 열람할 수 있습니다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 가압류나 가처분, 경매개시결정이 있는지를 보고, 을구에서는 근저당권(대출)이 얼마나 잡혀 있는지를 확인합니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까우면 위험한 매물입니다.
인터넷등기소나 정부24를 사칭한 피싱 사이트도 있으니 주소를 직접 입력해 접속하는 습관이 필요합니다. 외부 공용 네트워크에서 접속 중이라면 내 IP 주소 확인 같은 도구로 현재 접속 환경을 한 번 점검해 보는 것도 좋습니다.
2. 건축물대장으로 불법 여부 확인
정부24에서 무료로 발급됩니다. 위반건축물로 등재된 집은 전세보증보험 가입이 거절될 수 있고, 근린생활시설을 주택처럼 쓰는 경우도 마찬가지입니다. 등기부등본과 건축물대장의 주소, 면적이 일치하는지도 함께 봐야 합니다.
3. 전세가율 계산
매매 시세 대비 전세 보증금의 비율입니다. 전세가율이 80%를 넘으면 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 깡통전세가 될 수 있습니다. 특히 시세 확인이 어려운 신축 빌라에서 피해가 집중됐습니다. HUG의 안심전세 앱을 이용하면 빌라와 오피스텔의 시세와 위험 요소를 함께 조회할 수 있습니다.
4. 임대인 세금 체납 확인
| 확인 서류 | 발급처 | 핵심 체크포인트 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소 | 근저당, 가압류, 신탁등기, 소유자 일치 |
| 건축물대장 | 정부24 | 위반건축물 여부, 주 용도 |
| 미납국세 열람 | 세무서 | 임대인 국세 체납액 |
| 시세 조회 | 안심전세 앱, 국토부 실거래가 | 전세가율 80% 초과 여부 |
계약 당일 체크리스트
서류 확인을 마쳤다면 계약 당일에는 사람과 돈의 흐름을 확인할 차례입니다.
- 임대인 신분증과 등기부상 소유자가 일치하는지 직접 확인합니다.
- 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 받고, 소유자와 영상통화로 계약 의사를 확인합니다.
- 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 이체합니다. 다른 명의 계좌를 요구하면 계약을 중단해야 합니다.
- 공인중개사가 정식 등록된 중개사인지 국가공간정보포털에서 조회합니다.
- 특약사항에 \"잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리 설정을 하지 않는다\", \"전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 보증금을 반환한다\"는 문구를 넣습니다.
계약 후 반드시 해야 할 일
잔금을 치른 당일, 미루지 말고 전입신고와 확정일자를 처리해야 합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기기 때문에, 잔금일 당일 임대인이 대출을 받으면 은행 근저당이 내 보증금보다 앞서게 되는 허점이 있습니다. 앞서 말한 특약이 필요한 이유입니다.
그리고 전세보증금 반환보증에 가입합니다. HUG 주택도시보증공사, HF 주택금융공사, SGI 서울보증에서 가입할 수 있으며, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 기관이 대신 지급하고 임대인에게 구상하는 구조입니다. 가입 기한은 계약 기간의 절반이 지나기 전이므로 잔금 직후에 신청하는 것이 가장 안전합니다.
이런 매물은 의심하세요
서류가 깨끗해 보여도 거래 방식 자체가 이상하다면 한 번 더 의심해야 합니다.
- 주변 시세보다 유난히 저렴하거나, 반대로 매매가와 전세가가 거의 같은 신축 빌라
- 이사 지원금, 대출 이자 지원 같은 현금성 미끼를 내거는 매물
- 임대인이 법인이거나 한 사람이 수십 채를 보유한 경우
- 중개사가 계약을 유난히 서두르며 서류 확인 시간을 주지 않는 경우
- 등기부에 신탁등기가 있는데 신탁회사 동의서 없이 계약을 진행하려는 경우
오늘 바로 할 수 있는 두 가지
보증금은 대부분의 사람에게 전 재산에 가까운 목돈입니다. 오늘의단타 LIVE 같은 실시간 투자 정보를 챙겨 보며 수익을 늘리는 것도 좋지만, 종잣돈을 지키는 일이 언제나 먼저입니다.
지금 바로 두 가지만 실행해 보세요. 첫째, 안심전세 앱을 설치해 계약하려는 집의 시세와 위험 진단을 조회하세요. 둘째, 인터넷등기소에서 등기부등본을 직접 떼어 갑구와 을구를 확인하세요. 이 두 가지만으로도 전세 사기 예방 체크리스트의 절반은 완성됩니다.
