월세 계약 시 확인할 것 7가지 - 보증금 떼이지 않으려면 반드시 점검하세요

마음에 드는 방을 찾았고, 집주인도 친절하고, 월세도 예산에 맞습니다. 그래서 계약서에 도장을 찍기 직전입니다. 그런데 막상 펜을 들면 머릿속이 하얘집니다. 무엇을 확인해야 하는지 아무도 제대로 알려주지 않았기 때문입니다. 보증금 수백만 원에서 수천만 원이 걸린 계약인데도 말입니다.

월세 계약에서 손해를 보는 사람들은 대부분 계약 전에 확인했어야 할 것을 입주 후에야 알게 된 경우입니다. 한 번 도장을 찍으면 되돌리기 어렵습니다. 그래서 계약 전, 계약 시, 계약 후 단계별로 확인할 항목을 정리했습니다.

계약 전, 등기부등본부터 확인하세요

가장 먼저, 그리고 가장 중요한 것이 등기부등본입니다. 인터넷등기소에서 누구나 700원에 열람할 수 있습니다. 집주인이 보여주는 서류가 아니라 본인이 직접 발급받은 최신본을 봐야 합니다.

등기부등본은 크게 갑구와 을구로 나뉩니다. 갑구는 소유권, 을구는 소유권 외 권리(근저당권, 전세권 등)를 보여줍니다. 확인 순서는 다음과 같습니다.

• 갑구: 현재 소유자가 누구인지, 가압류나 가처분, 경매 개시 기록이 있는지
• 을구: 근저당권(은행 대출)이 얼마나 잡혀 있는지, 설정 날짜와 채권최고액
• 주소: 등기부상 주소와 실제 계약하는 집 주소가 정확히 일치하는지

깡통전세를 피하는 계산법

월세라도 보증금이 클 때는 위험을 따져야 합니다. 간단한 기준은 (선순위 대출 + 내 보증금)이 집 시세의 70%를 넘는지입니다. 넘는다면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

계약 당사자와 임대인 신원 확인

계약서에 서명하는 사람이 등기부등본상 소유자와 동일인인지 반드시 확인합니다. 신분증과 등기부상 이름이 일치해야 합니다. 의외로 이 기본을 놓쳐 사고가 납니다.

소유자가 아닌 사람이 나왔다면, 즉 대리인이나 공인중개사가 대신 계약한다면 다음 서류를 요구하세요.

보증금은 어떤 경우에도 등기부상 소유자 명의의 계좌로만 보내야 합니다. 대리인이나 중개사 계좌로 보내라고 하면 그 자리에서 계약을 멈추세요.

보증금·월세·관리비 조건 따지기

금전 조건은 계약서 숫자뿐 아니라 그 뒤에 숨은 조건까지 봐야 합니다. 특히 관리비는 분쟁이 잦은 항목입니다.

• 월세 납부일과 연체 기준: 며칠에 내는지, 며칠 늦으면 어떤 불이익이 있는지
• 관리비 내역: 정액인지 실비 정산인지, 무엇이 포함되는지(수도, 인터넷, 청소비 등)
• 보증금 인상 조건: 재계약 시 인상 상한이 있는지

계약서 특약사항에 꼭 넣을 것

표준 계약서 본문만으로는 부족합니다. 분쟁의 대부분은 특약사항에서 갈립니다. 구두로 약속한 내용은 효력을 입증하기 어려우니 반드시 글로 남기세요.

넣어두면 유용한 특약 예시는 다음과 같습니다.

• 입주 전 발견된 하자(곰팡이, 누수, 고장)는 임대인 비용으로 수리한다
• 노후로 인한 보일러, 수도, 배관 고장 수리비는 임대인이 부담한다
• 퇴거 시 자연 마모는 원상복구 대상에서 제외한다
• 계약 기간 중 매매되더라도 임차인의 계약 조건은 그대로 승계한다

입주 전 하자 점검과 사진 기록

열쇠를 받는 날, 짐을 들이기 전에 빈 집 상태를 꼼꼼히 기록해야 합니다. 이 기록이 퇴거 시 원상복구 분쟁에서 결정적인 증거가 됩니다.

점검 순서

방, 화장실, 주방을 돌면서 다음을 확인하고 날짜가 찍히도록 사진과 영상으로 남기세요.

• 벽지와 천장의 곰팡이, 누수 자국, 갈라짐
• 수압과 온수, 변기 배수 상태
• 창문과 방충망, 문 잠금장치 작동 여부
• 보일러 가동 확인, 콘센트와 조명 점검
• 빌트인 가전(있다면)의 작동 상태

발견한 하자는 입주 당일 임대인에게 바로 알리고, 문자나 메시지로 기록을 남기는 것이 좋습니다. "말로 했다"는 나중에 증명되지 않습니다.

계약 후 전입신고와 확정일자

계약이 끝났다고 안심하면 안 됩니다. 보증금을 법적으로 보호받으려면 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지가 보증금을 지키는 핵심 장치입니다.

두 가지를 모두 갖춰야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 전입신고는 이사 당일 바로 하는 것이 가장 좋습니다. 신고가 늦어지는 사이 집에 새 근저당이 잡히면 순위가 밀릴 수 있기 때문입니다.

월세 계약은 도장 한 번으로 끝나는 일이 아닙니다. 계약 전 등기부등본을 직접 발급받아 확인하고, 입주 당일에는 전입신고와 확정일자를 받는 것. 이 두 가지만 지켜도 흔한 사고의 대부분을 피할 수 있습니다. 오늘 계약을 앞두고 있다면, 등기부등본부터 한 통 떼어보세요.